הבדלים בין גרסאות בדף "להב אל.אר"
| שורה 13: | שורה 13: | ||
ה NOI מופק ע"י נכסים בניכוי התחייבויות בשווי 310 משח, והלוואות בכ-2% ריבית. | ה NOI מופק ע"י נכסים בניכוי התחייבויות בשווי 310 משח, והלוואות בכ-2% ריבית. | ||
נכסים שנמכרו לאחרונה בתשואה על ההון סביב 100%, כמו גם שיעור הריווחיות, מצביעים על כך ששיערוך הנכסים ככל הנראה תקף. | נכסים שנמכרו לאחרונה בתשואה על ההון סביב 100%, כמו גם שיעור הריווחיות, מצביעים על כך ששיערוך הנכסים ככל הנראה תקף. | ||
| − | לאחר תאריך הדוח נרכשו נכסים נוספים (DECATHLON) הצפויים לייצר עוד כ - 8 משח הכנסות (נעריך | + | לאחר תאריך הדוח נרכשו נכסים נוספים (DECATHLON) הצפויים לייצר עוד כ - 8 משח הכנסות (נעריך בשמרנות 5.5 משח FFO) |
| − | וכן שני | + | וכן שני נכסים נוספים הצפויים לייצר 1.8 משח הכנסות (נעריך בשמרנות 1.2 משח FFO) |
| − | + | מנגד נמכרו נכסים: הנובר - 2.4 משח הכנסות, וכן שע"ח יורו ירד בכ 3-4% לעומת השקל (נניח השפעה של 1 משח על ה FFO) | |
| + | סה"כ שינויים צפויים 3.3 משח ל FFO ב 2021. | ||
| + | מעבר לכך, החברה ממשיכה את פעילותה וניתן להעריך בזהירות שתהיה לפחות צמיחה מתונה בנכסים ובפעילות. | ||
| + | לצורך המודל שלי, אעריך FFO מנכסים בגרמניה 27 משח בסוף 2022. | ||
=== אנרגיה ירוקה === | === אנרגיה ירוקה === | ||
לאחר שבעבר מכרה החברה את פעילותה בתחום, כעת היא מתחילה אותה מחדש. נכון לדוחות Q1 2021, מדובר ב 9.2 משח NOI, שנרכשו בעלות 54 משח. | לאחר שבעבר מכרה החברה את פעילותה בתחום, כעת היא מתחילה אותה מחדש. נכון לדוחות Q1 2021, מדובר ב 9.2 משח NOI, שנרכשו בעלות 54 משח. | ||
אם נגזור בצורה גסה את ה FFO של הפעילות, נקבל כנראה משהו סביב 6 משח. | אם נגזור בצורה גסה את ה FFO של הפעילות, נקבל כנראה משהו סביב 6 משח. | ||
| − | + | בנוסף, לאחר תאריך הדוח נחתם הסכם שותפות עם נוקד קפיטל במסגרתו הוזרמו ללהב אנרגיה ע"י נוקד 25 משח לפי שווי 100 משח, מתוך מטרה להציף את הערך בהנפקת חברת הבת תוך 30 חודשים. | |
| − | לאחר תאריך הדוח נחתם הסכם שותפות עם נוקד קפיטל במסגרתו הוזרמו ללהב אנרגיה ע"י נוקד 25 משח לפי שווי 100 משח, מתוך מטרה להציף את הערך בהנפקת חברת הבת תוך 30 חודשים. | + | ניתן להניח שהכסף ישמש את החברה להרחבת פעילותה הן בצורה אורגנית והן באמצעות רכישות. עד כה לא דווח על עסקאות נוספות בפועל, אך סביר להניח שפעילות הצמיחה האורגנית נמשכת מאחורי הכלל, והגם שקשה להעריך עד כמה, הרי שיתרות המזומן הקיימות מאפשרות להניח הגעה ל FFO של 9 משח עד סוף 2022. |
| − | |||
===דלק ישראל=== | ===דלק ישראל=== | ||
| − | "דלק ישראל" פוצלה כך שהחברה המקורית | + | "דלק ישראל" פוצלה כך שהחברה המקורית מטפלת בפעילות האנרגיה, בעוד ש"דלק נכסים" שפוצלה ממנה תפעל לייזום נדלן, בעיקר בהתבסס על שטחי הנדלן של החברה. |
| − | חלקה של החברה בדלק ישראל נרכשה טרם פיצולה תמורת 262.5 משח, והוכר רווח הזדמנותי 106 משח לאחר מיסים נדחים. | + | חלקה של החברה בדלק ישראל נרכשה טרם פיצולה תמורת 262.5 משח, והוכר רווח הזדמנותי 93.6 משח (106 משח לאחר מיסים נדחים). |
| − | |||
=== דלק וגז בישראל === | === דלק וגז בישראל === | ||
חברת הדלק השניה בגודלה בישראל, 238 תחנות + 159 חנויות נוחות (חלקן על קרקע שפוצלה אל דלק נכסים). | חברת הדלק השניה בגודלה בישראל, 238 תחנות + 159 חנויות נוחות (חלקן על קרקע שפוצלה אל דלק נכסים). | ||
כיון שנכון למועד הדוח דלק נכסים לא הפיקה רווחים, ניתן לאמוד את תרומת דלק ישראל ל FFO בכ- 76 משח במונחים שנתיים. | כיון שנכון למועד הדוח דלק נכסים לא הפיקה רווחים, ניתן לאמוד את תרומת דלק ישראל ל FFO בכ- 76 משח במונחים שנתיים. | ||
| − | אם נניח בזהירות כי ב 2022 לא יהיו סגרים נוספים (הן לאור החיסונים והן לאור מדיניות הממשלה החדשה), ניתן יהיה לחזות FFO ל 2022 סביב | + | אם נניח בזהירות כי ב 2022 לא יהיו סגרים נוספים (הן לאור החיסונים והן לאור מדיניות הממשלה החדשה), ניתן יהיה לחזות FFO ל 2022 סביב 83 משח (עליה של כ-10% בניטרול השפעת הסגרים וכצמיחה טיבעית של העסק) |
| − | |||
=== דלק נכסים === | === דלק נכסים === | ||
פוצלה כאמור מדלק ישראל בכדי לעשות שימוש בנכסי הקרקע של החברה. לאחר הפיצול החלה פעילות הייזום למגורים בשותפות עם חברת אזורים וניתן להניח שיעבור זמן עד שתשיא פירות - ואולם ניתן גם לנחש שפעילות זו תצליח לחלץ ערך רב אשר היה כלוא בקרקעות השייכות לחברה. | פוצלה כאמור מדלק ישראל בכדי לעשות שימוש בנכסי הקרקע של החברה. לאחר הפיצול החלה פעילות הייזום למגורים בשותפות עם חברת אזורים וניתן להניח שיעבור זמן עד שתשיא פירות - ואולם ניתן גם לנחש שפעילות זו תצליח לחלץ ערך רב אשר היה כלוא בקרקעות השייכות לחברה. | ||
בפרוייקט הראשון שיצא לדרך הושקעו כ 130 משח בזכויות בצומת פת לירושלים, אשר אם החברה תצליח לשנות את ייעודה למגורים, תוכל לשמש לכ 220 יח"ד. | בפרוייקט הראשון שיצא לדרך הושקעו כ 130 משח בזכויות בצומת פת לירושלים, אשר אם החברה תצליח לשנות את ייעודה למגורים, תוכל לשמש לכ 220 יח"ד. | ||
| + | בעתיד הרחוק יש פה סיכוי לא קטן לרווחים בעשרות מליוני שקלים ואין ספק שהפיצול נעשה בכדי להאיץ מגמות אלו, אבל בשל אי-הוודאות הן באשר להתממשות וכן באשר לגובה הרווחים אני מעדיף שלא לתמחר פעילות זו בשלב זה, אלא רק לזכור אותה כ"סוכריה" עד למועד שבו יתקבלו אינדיקציות משמעותיות יותר להתממשות רווחים מפעילות זו. | ||
==מסקנות== | ==מסקנות== | ||
| − | הון עצמי 644 משח. בהתבסס על דוחות הרבעון הראשון, העריכה ההנהלה את ה FFO ל 2021 בכ 102 משח (מצגת מאי). | + | הון עצמי 644 משח. יתרת מזומנים ליום פרסום דוחות ר1 - 81 משח. 60 משח עתידים להתקבל כתקבול אחרון במסגרת מכירת תחנות הכח. בהתבסס על דוחות הרבעון הראשון, העריכה ההנהלה את ה FFO ל 2021 בכ 102 משח (מצגת מאי). |
| − | + | מניתוח השינויים והמגמות שלאחר תאריך הדוח, אני צופה FFO של כ 119 משח לסוף 2022 באומדן די סולידי, וכן אפשרויות להצפת ערך משמעותית יותר ב 2023 / 2024 עם התממשות השלבים הבאים בהסכם ההשקעה הדלק אנרגיה ירוקה ובדלק נכסים. | |
| − | + | שווי השוק הנוכחי, קצת מתחת ל 1100 משח גוזר מכפיל FFO נוכחי קטן מ-10 ביחס לרווח הצפוי ל 2022. אם מביאים בחשבון גם את ה"סוכריות" בדמות הסיכוי להצפת ערך בדלק אנרגיה ירוקה ובדלק נכסים כמו גם את יכולת החברה לגייס חוב נוסף לעבודה, מדובר לטעמי בהזדמנות אטרקטיבית. | |
| − | + | לא מופרכת בעיני האפשרות שנראה את להב נסחרת בשווי שוק סביב 1400-1500 בסוף 2022 - כלומר מחיר מניה סביב 620. | |
| + | |||
===חיובי=== | ===חיובי=== | ||
1. דלק ישראל: התאוששות מקורונה | 1. דלק ישראל: התאוששות מקורונה | ||
| + | |||
2. שאר נכסי החברה לא פגיעים לקורונה (כולל הנכסים מגרמניה, שמגובים ע"י מדיניות ממשלת גרמניה ולכן לא ראו ירידה בהכנסות) | 2. שאר נכסי החברה לא פגיעים לקורונה (כולל הנכסים מגרמניה, שמגובים ע"י מדיניות ממשלת גרמניה ולכן לא ראו ירידה בהכנסות) | ||
| + | |||
3. סיכוי להצפת ערך בתוך כשנתיים, בהנפקת סגמנט האנרגיה הירוקה | 3. סיכוי להצפת ערך בתוך כשנתיים, בהנפקת סגמנט האנרגיה הירוקה | ||
| + | |||
4. סיכוי להצפת ערך בשינוי הייעוד של הקרקע בירושלים | 4. סיכוי להצפת ערך בשינוי הייעוד של הקרקע בירושלים | ||
| − | 5. גמישות פיננסית הן ברמת החוב והן ברמת ההון (כפי שהוכח בהנפקת הזכויות | + | |
| + | 5. גמישות פיננסית הן ברמת החוב והן ברמת ההון (כפי שהוכח בהנפקת הזכויות והנפקה פרטית בינואר 2021, וכן בדרוג A3 של מדרוג לגבי האגח, תוך התחשבות ברמת המינוף הנוכחית) | ||
| + | |||
| + | 6. הנהלה הוכיחה יכולת זיהוי הזדמנויות ומימושן (דלק, הנובר...) | ||
| + | |||
| + | 7. FFO צומח | ||
| + | |||
| + | 8. המלצות לידר (יעד מניה 650, המלצה מ 15/6/21) ; ווליו בייס (יעד 666 מ 3/5/21) | ||
===שלילי=== | ===שלילי=== | ||
1. דלק ישראל פגיעה לאפשרות התפרצות מחודשת של קורונה | 1. דלק ישראל פגיעה לאפשרות התפרצות מחודשת של קורונה | ||
| + | |||
2. חשיפה ליורו | 2. חשיפה ליורו | ||
גרסה מ־11:57, 23 באוגוסט 2021
תוכן עניינים
ניתוח
להב היא חברת נדלן והשקעות הפועלת במספר תחומים:
- נדלן בגרמניה (השבחת מרכזים מסחריים, קצת בדומה למה שמישורים עושים בצפון אמריקה)
- אנריה ירוקה (באמצעות להב אנרגיה, 80% בעלות, כיום בעיקר מתקנים על גגות, עדיין בהיקף קטן יחסית)
- דלק וגז בישראל (באמצעות דלק ישראל, 40% בעלות)
- נדלן למגורים (באמצעות דלק נכסים, 40% בעלות)
נדלן בגרמניה
לחברה כ 70 נכסים מניבים בגרמניה. חלק החברה ב NOI לאחר החרגת הוצאות חד פעמיות ועלויות תחזוקה - כ 30 משח לשנת 2020, שהיתה שנת צמיחה משמעותית בתחום, למרות הקורונה. אם אנסה להעריך את תרומת המגזר ל FFO, אקבל בהערכה גסה כ 20 משח. ה NOI מופק ע"י נכסים בניכוי התחייבויות בשווי 310 משח, והלוואות בכ-2% ריבית. נכסים שנמכרו לאחרונה בתשואה על ההון סביב 100%, כמו גם שיעור הריווחיות, מצביעים על כך ששיערוך הנכסים ככל הנראה תקף. לאחר תאריך הדוח נרכשו נכסים נוספים (DECATHLON) הצפויים לייצר עוד כ - 8 משח הכנסות (נעריך בשמרנות 5.5 משח FFO) וכן שני נכסים נוספים הצפויים לייצר 1.8 משח הכנסות (נעריך בשמרנות 1.2 משח FFO) מנגד נמכרו נכסים: הנובר - 2.4 משח הכנסות, וכן שע"ח יורו ירד בכ 3-4% לעומת השקל (נניח השפעה של 1 משח על ה FFO) סה"כ שינויים צפויים 3.3 משח ל FFO ב 2021. מעבר לכך, החברה ממשיכה את פעילותה וניתן להעריך בזהירות שתהיה לפחות צמיחה מתונה בנכסים ובפעילות. לצורך המודל שלי, אעריך FFO מנכסים בגרמניה 27 משח בסוף 2022.
אנרגיה ירוקה
לאחר שבעבר מכרה החברה את פעילותה בתחום, כעת היא מתחילה אותה מחדש. נכון לדוחות Q1 2021, מדובר ב 9.2 משח NOI, שנרכשו בעלות 54 משח. אם נגזור בצורה גסה את ה FFO של הפעילות, נקבל כנראה משהו סביב 6 משח. בנוסף, לאחר תאריך הדוח נחתם הסכם שותפות עם נוקד קפיטל במסגרתו הוזרמו ללהב אנרגיה ע"י נוקד 25 משח לפי שווי 100 משח, מתוך מטרה להציף את הערך בהנפקת חברת הבת תוך 30 חודשים. ניתן להניח שהכסף ישמש את החברה להרחבת פעילותה הן בצורה אורגנית והן באמצעות רכישות. עד כה לא דווח על עסקאות נוספות בפועל, אך סביר להניח שפעילות הצמיחה האורגנית נמשכת מאחורי הכלל, והגם שקשה להעריך עד כמה, הרי שיתרות המזומן הקיימות מאפשרות להניח הגעה ל FFO של 9 משח עד סוף 2022.
דלק ישראל
"דלק ישראל" פוצלה כך שהחברה המקורית מטפלת בפעילות האנרגיה, בעוד ש"דלק נכסים" שפוצלה ממנה תפעל לייזום נדלן, בעיקר בהתבסס על שטחי הנדלן של החברה. חלקה של החברה בדלק ישראל נרכשה טרם פיצולה תמורת 262.5 משח, והוכר רווח הזדמנותי 93.6 משח (106 משח לאחר מיסים נדחים).
דלק וגז בישראל
חברת הדלק השניה בגודלה בישראל, 238 תחנות + 159 חנויות נוחות (חלקן על קרקע שפוצלה אל דלק נכסים). כיון שנכון למועד הדוח דלק נכסים לא הפיקה רווחים, ניתן לאמוד את תרומת דלק ישראל ל FFO בכ- 76 משח במונחים שנתיים. אם נניח בזהירות כי ב 2022 לא יהיו סגרים נוספים (הן לאור החיסונים והן לאור מדיניות הממשלה החדשה), ניתן יהיה לחזות FFO ל 2022 סביב 83 משח (עליה של כ-10% בניטרול השפעת הסגרים וכצמיחה טיבעית של העסק)
דלק נכסים
פוצלה כאמור מדלק ישראל בכדי לעשות שימוש בנכסי הקרקע של החברה. לאחר הפיצול החלה פעילות הייזום למגורים בשותפות עם חברת אזורים וניתן להניח שיעבור זמן עד שתשיא פירות - ואולם ניתן גם לנחש שפעילות זו תצליח לחלץ ערך רב אשר היה כלוא בקרקעות השייכות לחברה. בפרוייקט הראשון שיצא לדרך הושקעו כ 130 משח בזכויות בצומת פת לירושלים, אשר אם החברה תצליח לשנות את ייעודה למגורים, תוכל לשמש לכ 220 יח"ד. בעתיד הרחוק יש פה סיכוי לא קטן לרווחים בעשרות מליוני שקלים ואין ספק שהפיצול נעשה בכדי להאיץ מגמות אלו, אבל בשל אי-הוודאות הן באשר להתממשות וכן באשר לגובה הרווחים אני מעדיף שלא לתמחר פעילות זו בשלב זה, אלא רק לזכור אותה כ"סוכריה" עד למועד שבו יתקבלו אינדיקציות משמעותיות יותר להתממשות רווחים מפעילות זו.
מסקנות
הון עצמי 644 משח. יתרת מזומנים ליום פרסום דוחות ר1 - 81 משח. 60 משח עתידים להתקבל כתקבול אחרון במסגרת מכירת תחנות הכח. בהתבסס על דוחות הרבעון הראשון, העריכה ההנהלה את ה FFO ל 2021 בכ 102 משח (מצגת מאי). מניתוח השינויים והמגמות שלאחר תאריך הדוח, אני צופה FFO של כ 119 משח לסוף 2022 באומדן די סולידי, וכן אפשרויות להצפת ערך משמעותית יותר ב 2023 / 2024 עם התממשות השלבים הבאים בהסכם ההשקעה הדלק אנרגיה ירוקה ובדלק נכסים. שווי השוק הנוכחי, קצת מתחת ל 1100 משח גוזר מכפיל FFO נוכחי קטן מ-10 ביחס לרווח הצפוי ל 2022. אם מביאים בחשבון גם את ה"סוכריות" בדמות הסיכוי להצפת ערך בדלק אנרגיה ירוקה ובדלק נכסים כמו גם את יכולת החברה לגייס חוב נוסף לעבודה, מדובר לטעמי בהזדמנות אטרקטיבית. לא מופרכת בעיני האפשרות שנראה את להב נסחרת בשווי שוק סביב 1400-1500 בסוף 2022 - כלומר מחיר מניה סביב 620.
חיובי
1. דלק ישראל: התאוששות מקורונה
2. שאר נכסי החברה לא פגיעים לקורונה (כולל הנכסים מגרמניה, שמגובים ע"י מדיניות ממשלת גרמניה ולכן לא ראו ירידה בהכנסות)
3. סיכוי להצפת ערך בתוך כשנתיים, בהנפקת סגמנט האנרגיה הירוקה
4. סיכוי להצפת ערך בשינוי הייעוד של הקרקע בירושלים
5. גמישות פיננסית הן ברמת החוב והן ברמת ההון (כפי שהוכח בהנפקת הזכויות והנפקה פרטית בינואר 2021, וכן בדרוג A3 של מדרוג לגבי האגח, תוך התחשבות ברמת המינוף הנוכחית)
6. הנהלה הוכיחה יכולת זיהוי הזדמנויות ומימושן (דלק, הנובר...)
7. FFO צומח
8. המלצות לידר (יעד מניה 650, המלצה מ 15/6/21) ; ווליו בייס (יעד 666 מ 3/5/21)
שלילי
1. דלק ישראל פגיעה לאפשרות התפרצות מחודשת של קורונה
2. חשיפה ליורו
מקורות
נכתב ע"י https://t.me/Eyalisimo בתאריך 23.8.2021 תוך הסתמכות על דוחות הרבעון הראשון ומצגת מאי 2021.
